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受忍限度を大きく超える圧迫感!!(その2)


お詫び:2/1にアップしたデータは、計算のポイントが建物に近すぎていました。修正後の結果は以下のようになります。

約21% (最初にアップしたときの数値は約32%)

約19% (最初にアップしたときの数値は約28%)

新しい数値でも、受忍限度を大きく超えた数字であることは間違いないですが。

 

一つ前の記事では圧迫感の一番大きな南側を取り上げましたので、今度は西側で計算してみます。数値を計算した場所は、下の図の①と②の2箇所です。

map2

その結果、①の点で約21%、②の点で約19%(*)となりました。形態率の数字としては南側の約42%とよりは小さいものの、受忍限度である8%を大きく超えているのは確かであり、近隣住民としてはとても容認できない数値と言えるでしょう

形態率図_W1_new

 ↑①の地点での見え方

形態率図_W2_new

↑②の地点での見え方

数字がある程度大きくなっても、南側は用途地域としては第1種住居地域で高度地区は第2種高度地区なので、それこそ東急に対抗して将来自分たちでも高い建物を建てることもできます。しかし西側は第1種低層住居専用地域なので、いくら建てたくても10m以下の建物しか建てられず、恐ろしいほどの圧迫感をずっと受け続けるしかありません。東急としては、「それがイヤなら売って出て行け」という主張なのでしょうが、それでは地上げ屋と同じですね

(*)使用したソフトの制約で、建物のモデルにおいて5F、6F、7F、8F部分をまとめて1つのブロックにしないといけませんでした。本来の形状を正しくモデル化すれば、左上の部分は以下のようなイメージとして表示されるはずで、その場合の形態率はもう少し大きくなると思います。

keitairitsu_mod

 

 

以下は①の点での形態率を計算する際に用いた数値です。

・建物のデータ

W-1

このデータによる建物の見取り図はこんな感じです。

W-2

・見る位置

W-3


受忍限度を大きく超える圧迫感!!


以前も書きましたが、緑を伐採する話や交通安全の話も大事ですが、家のすぐ近くに13階マンションが建つことで、それから受ける圧迫感がとてつもなく大きく、近隣住民にとってはこのマンションの最大の問題であると思います。

こちらのページ(巨大マンションが作り出す圧迫感被害)によりますと、圧迫感の受忍限度は形態率という値で評価するようです。

形態率というのは、魚眼レンズ付の特殊カメラで、カメラを真上に向けて撮影した時に、マンション壁が占める面積です。上記ページに実際の写真が載っていました。マンションの脇で空を見上げて写真を撮るとこんな感じになるのですね。

keitai

出典:http://homepage2.nifty.com/tisan-tutujigaoka/sab4.htm

さて圧迫感の受忍限度とされる形態率の値ですが、

校庭、公園など特別な配慮を要する場所に隣接して建設される中高層マンションでは4%

一般的な低層住宅地に建つ中高層マンションの場合は8%

だそうです。

この形態率は、実際に写真を撮らなくてもフリーのパソコンソフトを使えば簡単に出せるようなので、(仮称)ブランズシティ久が原の場合にどうなるか計算してみました。まずは圧迫感が一番大きそうなマンションの南側についてです。その結果、なんと約42%という数字になりました。

受忍限度が8%と言われる中、42%ですよ。これは損害賠償で裁判を起こせば間違いなく勝てる数字ではないでしょうか。

以下は形態率を計算するのに使用したソフトの情報とその計算過程です。

使用したソフトはこちらのページのものを使いました。(エクセルのマクロです。)

(1)sheet1でマンションのデータを入力します。

今回は南側を計算するので、北西や北東の部分は省略。(数字は東急不動産が説明会で配布した図面から計算して出したので細かい数字は違っているかもしれません。)

キャプチャ-m0

数字を入れてmodelボタンを押すと、こういう線画が表示されます。

キャプチャ-m

表示された絵がおかしくないのでconfirmボタンを押します。

(2)sheet2にいき、マンションを見上げる場所を入力します。

今回は南側のほぼ中央の位置で、マンションと隣地の境界に立ったとします。

keitai-1
中央なのでxはだいたい40m。
境界は西側の建物の前面を基点として約3.4m離れているのでzは3.4。
目の高さは、土地が西側道路より4mくらい高く、目の高さを1.5mとして計5.5mとします。

キャプチャm2

その結果、魚眼レンズ付のカメラで写真を撮った場合にどのように写るかが以下のように図示されます。すごいですよね。北側はほとんどマンションが壁としてそびえ立つというイメージがよく分かります。

形態率図_南
最後にrunボタンを押すと形態率が計算され表示されます。

キャプチャm4

こんなのが家の脇に建ってしまうんですよ。まともな神経の人間がやることとは思えませんね。


これは許せないよね!


最近完成して入居が始まっている「ザ・久が原レジデンス 」。住所は鵜の木1丁目で、最寄り駅も鵜の木駅までは徒歩4分、東急池上線 の久が原駅までは徒歩8分と、鵜の木駅への方が圧倒的に近いにも関わらず、例によって「久が原」です(笑)。売主は丸紅が主のようですが、東急不動産も名前を連ねています

先日ちょっと見に行ってきましたが、このマンションも近隣への配慮に欠ける酷い物件です。用途地域は第1種住居地域で高度地区としては第2種高度地区ということで、(仮称)ブランズシティ久が原の建設予定地と似通った(*)ところで、近隣の建物もほとんどは2階か3階の一般住宅です。そこに、法律に違反していないからといって目一杯立てている様子で、隣接する住宅のすぐ隣にマンションの7階の建物がそびえ立っています。隣までの距離は1.5メートルくらいでしょうか。写真の左側は方角的には北西なので日照の問題はないと思いますが、圧迫感は常識では考えられないレベルだと思います。東急というのは、こういうのを平気で立てる会社なんですね。

IMG_2423

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(*)、(仮称)ブランズシティ久が原の建設予定地は環八に接する部分が準住居地域で、それ以外のほとんどが第1種中高層住居専用地域で高度地区としては第2種高度地区。


もう少し考えたら?


第5回の住民説明会が1月21日にありましたが、今回東急側から計画の修正案が説明されました。

第4回の説明会についての記事の中で書いたように、これまでの計画案では、環八側に作られる車入り口は宅配便など外部の人間向けで、マンション住民の駐車場入り口は西側の都道のみというものでした。今回の修正案では、西側の入り口は削除され、環八側だけとなりました。まだ東京都との協議の上承認してもらう必要があるらしいですが、これが本来東急が描いていたいた計画なのだと思います。以前の説明では、住民用駐車場出入り口は環八沿いに作りたいが、警視庁からの指導で作れないとの話でしたので、今回は、住民の反対運動をうまく利用することで、自分たちの当初描いていたプランを行政に認めさせることができそうだという感触を東急が持ったということかなと思いました。

さて今回の修正案を見ての感想です。別に東急のプランを良くして入ってくる住民の利便性を高めてあげる義理は全くないのですが、個人的には、修正案のように環八側の車出入り口のマンション住人が使えるようにしたとしても、西側の出口は残しておいても良いように思います

今回の修正プランでは西側駐車場出入り口がなくなったため、マンションを出て環八を蒲田方面に行きたい人は下の図に示したように、環八側駐車場出口を出てすぐに左折し、狭い道を通って白山神社の交差点で右折するか(①)、ローソンの先の道を左折してぐるっと大回りしてやはり白山神社の交差点に出て右折するか(②)のルートを取りそうな気がします。それよりなら、西側の出口を残しておいて③のルートも使える余地を残しておいたほうが便利だと思います。もちろん③のルートは、通学時間帯には使えないとか、環八に出る最後のところがとても狭いので安全には十二分に配慮する必要がありますが、車を運転する人は当然それくらいの安全には気をつけて運転すると思うので、いくら今まで無かったところにマンションが建って車が増えるからといって、公共性を考えたら、近隣住民としてもそれくらいは受け入れないといけないんじゃないでしょうか

キャプチャ1

キャプチャ2

キャプチャ3

あれっ、今回は東急こきおろしじゃなくなったな(笑)。


ええっ?「奇跡の森」だったの?


今日は、「マンション・チラシの定点観測」さんのブログで取り上げられたこともあり、サイト開設以来のPVです。「マンション・チラシの定点観測」さん、ありがとうございます!!

さてその「マンション・チラシの定点観測」さんの記事で初めて知ったのですが、東急不動産による森の伐採について朝日新聞が取り上げたようです。朝日新聞デジタルのこちらのページで記事が読めるようですが、登録しないとダメなようなので諦めます。(従軍慰安婦問題の件で以前から朝日さんは嫌いなので。)

たしかに第4回の住民説明会の際も、昆虫学者の方が、何百年も人間の手が入っていないので貴重だとは仰っていましたが、それにしても「奇跡の森」という表現はちょっとオーバーなんじゃないですかね。

IMG_2430
どこかの新聞社と違って、さすがに真面目に市民としては、天然記念物級の動植物がいたとか、古墳があったといったようなでっち上げはできませんからね。ただ、数本の木を残すだけの悲しい姿の森を見ると、もう少しなんとかならなかったのかと悔やまれます。


WE DO EGO(笑)(第4回説明会の感想)


第4回の住民説明会が12月15日にありました。今回の説明会の内容は、ほとんどがマンションの駐車場出入り口の話でした。

東急の計画に対して近隣住民が交通安全の点で懸念しているのは、環八沿いにある車の入り口はあくまで宅急便やゴミ収集車など住民以外の車が使うものであり、住民用の駐車場出入り口は旧六郷用水散策路となっている西側の区道にあることで、わざわざ一方通行になっている狭い道の交通量を増やして交通事故のリスクを高めているという点です。

東急の説明では、住民用駐車場出入り口は環八沿いに作りたいが、警視庁からの指導で作れないとのことでした。駐車場入り口が環八沿いにあるかないかで、車を使いたいと考えている購入検討者へのアピール度がだいぶ変わってくると思うのでマンションの売れ行きにも関係してきそうな気がするのですが、駐車場の台数自体も販売戸数の1/4程度ですし、業者としてはその程度のことはどうでもよいと思っているのかもしれません。(販売の際も質問されるまでは説明せず、図面を見て当然環八に出られると思う人の誤解をあえてそのままにしておくとか。)

それはさておき、今回の説明会で東急は、駐車場出入り口の場所が、このマンション計画に対する唯一の住民の懸念事項みたいな言い方をしていましたが、冗談じゃありません

自分が一番問題だと思うのは、やはり日陰に関して法律さえ守ってさえいれば、後はどんなものを建てても文句は言わせないという姿勢の傲慢な計画です。予定地の西側は、9mの道路を隔てて反対側は第一種低層地域ですし、南側は予定地のすぐ隣が第一種低層ではないにしろほとんどが3階の住宅やアパートです。このような場所に高さ40m弱の13階建てマンションを建てるというのは、地域や近隣住民に対して配慮しているとは全く言えません

以前の記事で東急グループのCSRを取り上げましたが、中でも「地域に密着し、地元と協力し合っていく関係の構築を目指しています」とある「地域との共生」の問題については少しも考えているとは思えませんね。

東急の広告シリーズに「WE DO ECO」というのがありますが、法律さえ守っていれば何をやってもよいという利益至上主義での経営姿勢を考えると、本音は「WE DO EGO」なんじゃないかと思ってしまいます(笑)。

キャプチャ


安全意識の低い東急によるマンション工事が心配


1/9に東急バスが大田区内の池上通りで、運転手が居眠りをして電信柱に衝突し、乗客17名が負傷する事故が発生しました。それで思い出したのが、現在、マンション建設予定地の木を伐採する工事を請け負っている東急ホームズの安全意識の低さです。

建設予定地と道路の境界付近に生えている木を伐採する際に、切った枝などが道路側に落ちてこないように工事用の幕を張ろうとしたのは良いのですが、その幕を固定するために長さ3~4メートルの鉄パイプを組み合わせて枠を組むのに、道路側に監視員もおかず作業者が一人で既存の塀に登って作業をしていました。ちょっと作業者が手を滑らせると、持っていた鉄パイプが道路側に落ちてきて、下を通行している人に怪我をさせる可能性があるのにです

私がそのそばを通ったときは道路の反対側を通りましたが、そういった危険を察知する能力が乏しい子供やお年寄りだったら、危険だとは思わず、作業をしているすぐ真下をそのまま通り、落ちてきた鉄パイプに当たって怪我をすることでしょう

そういう事故を防ぐために、危険な作業をする場合には、安全を確保する誘導員を付近に配置すると思うのですが、そういうことはやっていないわけです。

それで本当に安全にマンション建設工事ができるんですかね? それは工事現場付近を通行する人間だけでなく、建設工事の作業員の安全もきちんと確保できているのか、はなはだ怪しいところです。まあ建設工事の際に怪我人や死人が出たとしても、自分が購入する部屋の中でなければ、マンションを買う人は気にしないのかもしれませんが。


景観条例もお構いなし


みどりの条例とならんで、大田区には、景観条例という条例があるそうです。

大田区のホームページによれば
 大田区では平成25年4月1日に景観行政団体への移行し、同時に大田区景観条例を施行いたしました。

 その後、平成25年10月1日に大田区景観計画が施行され、今後は大田区景観計画の内容を踏まえ、良好な景観形成の実現に向けて景観づくりに取り組んでいきます。

と書いてあり、その中で「景観資源を活かした景観づくり(景観資源)」を挙げています。そして、こちらのページの資料を見ると、今回のマンション建設予定地が接する「旧六郷用水散策路」もその景観資源の一つとなっています。

キャプチャ

東急の説明では、大田区と協議して、計画地のうち旧六郷用水散策路沿いの一部を提供公園として大田区に提供するということになっているということでした。その部分に少し木を植えるだけで、この旧六郷用水散策路の景観を守ったことになるんですかね。マンションは13階という計画なので、2階の途中くらいまでの高さの木が植えられたとしても、それから上(2階の途中から13階)までは見えるわけで、低い方の階だとベランダに干されるであろう洗濯物なんかもきっと見えるでしょう

金儲けしか頭にない東急がそういう計画を作るのは仕方ないにしても、「景観資源」などという大そう立派な言葉を使うぐらいなら、大田区にはもっとしっかり東急を指導してほしかったと思います。


ウグイスよ、さようなら!


大晦日にアップした記事で取り上げた大田区の「みどりの条例」の続きですが、第7条には次のように書かれています。

第7条 区民、事業者及び区は、大田区の木、花の選定について(昭和51年告示第400号)に定めるクスノキ及びウメ並びに大田区の鳥の選定について(平成2年告示第305号)に定めるウグイスについて、保護、育成及び普及に努めなければならない。

「(仮称)ブランズシティ久が原」マンション建設予定地の木々はもうほとんど東急によって伐採されてしまいましたが、あの林にはウグイスが住んでいて毎年春にはとても気持ち良さそうに鳴いていました

東急の説明では林に住む生物の調査をやったという話でしたが、調査をやったのはわずか2日ほどで、保護対象となる生物はいなかったと説明していました。

たしかに絶滅危惧種とか天然記念物級の生物はいなかったのかもしれません。しかし東京23区内においてウグイスがいるというのは貴重だと思うんですけどね

上で引用した大田区の「みどりの条例」ではウグイスの保護に努めなければならないとありますが、明らかに努めてはいませんね。

まあみどりを守る気など最初からさらさらない東急が形だけの調査をして、そんなものはいなかったとする調査結果を作るのは当然でしょうが、大田区があそこにウグイスがいるということを知らないはずはありません。なのに東急が持ってきたマンション計画をあっさり認めてしまうのですからね。大田区も第7条で定める「ウグイスの保護に努めること」をどうでもよいことだと思っているとしか思えません

あのウグイスの声がもう今年から聞けなくなったかと思うと残念でなりません。


絶対高さ制限? そんなの知るか!


現在大田区では遅ればせながら「絶対高さ制限」を定める条例を導入しようとしています。大田区がパブリックコメントに提示した案によれば、今回のマンション建設予定地では、基本的には環八沿いのところは高さ30m、環八から30m以上離れているところは高さ20mで、建物の高さが規制されます。そういうところに東急は、高さ40m弱の13階マンションを建てようとしているわけです。

もっとも、現在の絶対高さ制限の条例案では、今回の土地は広さが5,000㎡以上あるので、高さの規制が緩和され、20mという高さの制限があっても1.7倍の34mの高さのものが立てられるというある種の抜け道があるのですが、いずれにしろ今回のマンションは近々建築申請をしてそれが通ってしまえば、あとから条例が施行されても業者としてはそんなのどうでもよいというわけです。ただマンションが古くなって建て替えしようとしたときには、条例に適合しない「不適格建築物」となるので、全くそのままの形では建て替えられなくなるので、当然マンション購入希望者には重要事項として説明しなければいけない情報になるそうです。

いずれにしろ今はない法律なので、そんなものをいちいち考慮する必要はないと考えるのは、まあマンション業界としては常識なんでしょう。そういった規制が検討されているからそれに予め適合するような建物をしようなんて気はさらさらなさそうです。

以前書いたように、説明会での説明の態度からして、東急としては、今の法律に違反していなければ文句は言わせないというスタンスです。自らが沿線の開発に責任をもち、行政とともにそういった町づくりを主体的に進めようなどという気概は全く感じられません。

東急グループの祖である渋沢栄一が知ったら、さぞかし嘆くことでしょう。